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足球分析专家(www.99cx.vip):父母想留房产给子女 赠与、买卖、继承选错差很多!建议「找对代书」更重要

admin2022-10-0113

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赠与、买卖、继承这3种不动产移转方式,课税制度大不相同。

根据内政部全台房屋赠与、拍卖、继承的移转量显示,全台房屋「赠与」移转总数这十年来大致维持在4.4万户上下,数量从100年起逐年递增,104年达到高峰,105年后快速减少并保持在4.2万-4.5万栋的稳定数量。

而房屋「继承」数量则从100年起「逐年递增」,迄今走向未变,去年更随着房价向上,继承数量持续增加,显示「继承」渐成长辈房产移转的主流。不过赠与、买卖、继承这3种不动产移转方式,课税制度大不相同,父母房产想给子女,若用错方式,这之间恐缴高额税金,对此,究竟这三种房产转移方式,差异在哪?

一、不动产移转方式

1.赠与

从「赠与」得到的不动产,不适用「自用住宅优惠税率」,主要税负有土地增值税、赠与税、契税等,虽然免税额有调涨到244万元,但民众仍要缴纳适用一般税率20%~40%的土地增值税。

另外,赠与税所认定的房产价值,是以土地公告现值加上房屋评定现值,但自2016年房地合一税上路后,父母安排赠与不动产给子女,必须同时注意赠与税与房地合一税,因为算法不同,有可能会被课征高额的房地合一税,建议事前一定要好好精算。

2.买卖

父母要将名下不动产卖给子女要注意,二亲等以内亲属间财产的买卖,都要向赠与人( 出卖人)户籍所在地国税局办理赠与税申报,且要注意子女的收入、购屋金流、保证人等情状,避免子女没有支付价款的能力、挑错人当小孩的保证人等问题发生,这样就会被国税局认为是「假买卖真赠与」,追讨课征赠与税。

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3.继承

以继承方式取得不动产,以税负来说,可免课土地增值税、契税,基本上只需负担「遗产税」,且今年免税额还提高到1,333万元,同时还有六大扣除额,相比下来比较省税,但没注意好算法,同样也是会面临高额房地合一税问题。

二、慎选代书协助处理

由于房屋是总价高的产品,买卖过程细节繁琐,一般民众通常都会找代书协助处理,而现在国家考试明定代书正式名称为「地政士」,主要除了负责做签约见证人外,也会负责买卖双方相关税务之事,同时也会代理处理向地政事务所申请各项业务。

案例分享:赠与后再继承

信义房屋公益忠明店专员曾志凯分享案例,有一名住在美国的屋主,委托信义房屋处理在台房屋出售事宜,该房屋是屋主的外婆于105年移转给妈妈,妈妈过世后再继承给女儿,同业特约代书在计算税负时,以为当时屋主的妈妈是用「继承」取得,所以当女儿再继承该屋出售时,同业预计只需缴20万的税。

但经由信义房屋专职代书精算后,发现当时外婆其实是用「赠与」的方式移转房产给妈妈,导致妈妈取得不动产的成本很低,屋主出售房屋会被课高额房地合一税,真实税负金额是100多万,如此成功地帮客户发现税负计算差异,正是因为信义房屋有专职代书。

信义房屋的代书同仁都非常谨慎与细心,与同业代书最大差别在于,同业代书多是特约代书,不见得会看得那么细,更不可能替消费者把关,因此很有可能发生「屋主认定价格与实拿价格的差异」之争议,但信义房屋的代书因是专职的关系,会察觉可能的风险,并于第一时间和业务联络,请业务去与客户沟通,是第一线业务最强大的后盾,也是客户最值得信赖的品牌。

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